* Website đang xây dựng, CHƯA CHÍNH THỨC sử dụng. Tin tức, bài viết, sản phẩm chỉ đăng làm mẫu!
* CẦN MUA TÊN MIỀN "GIANHADAT.INFO", vui lòng liên hệ 0908 744 256 - 0917 212 969 (Mr. Thanh)

* Bán đất khu bcr quận 9: 0283 88 999 88

Mặt tiền Làng Tăng Phú từ 60tr/m2 đã lên 80tr/m2. Khu vực Hoàng Hữu Nam, bến xe miền Đông, có đội lái gốc Bắc đánh nhanh, mạnh, gom hàng lộ liễu liên lục nâng giá theo tiến độ hoàn thành của bệnh viên Ung Bứu Q9. Khu vực Bưng Ông Thoàn Phú Hữu đoạn gần nhà máy Samsung giá từ 21-25tr/ m2 trước Tết, đến tháng 4/2018 giá đã lên 31-35tr/m2 cho đường nội khu 8m. Tương tự như vậy với khu vực cầu Xây Dựng, giáp ranh Quận 2.

Đến lúc này (thời điểm đầu 05/2018), tìm một lô đất thổ cư, quy hoạch KDC ở Q9 giá dưới 1 tỷ gần như vô phương. Một số hộ gia đình có nhu cầu định cư tìm đất trong thời điểm này cảm giác như bất lực, nhiều người than trời “rút không kịp” (là rút tiền không kịp để đua với dân đầu cơ). Việc tăng quá nhanh tạo ra một nghịch lý khi so sánh giá giữa đất nền phân lô tự do và nhà đất trong khu Compound cùng khu vực. Chính bản thân người viết sau khi rút khỏi thị trường Phú Quốc, quay về Quận 9, đầu tháng 4, đưa một số bạn bè đi khảo sát cũng thấy bất ngờ, và “nhợn tay” mà đứng ngoài bỏ lỡ nhịp sóng: Lẽ nào lại vào hàng những sản phẩm mà chính mình đã bán ra vài tháng trước với giá cao hơn 10-15%?

Vì sao như vậy?

Quận 9 có nhiều cơ sở và tiềm năng để tăng giá. Bên cạnh những yếu tố về hạ tầng và các tiện ích đang được triển khai và dần hoàn thiện: bệnh viện Ung bứu, tuyến Metro, đường vành đai 3, ĐH Luật, ĐH Fulbright, KCN cao, tổ hợp nhà máy Samsung… còn có các thông tin được rỉ rả về thành phố Khu Đông, Khu đô thị thông minh, Khu đô thị Vincity… đều tác động “đánh lên” cho bất động sản tại khu vực này từ 2014. Tuy nhiên những yếu tố này dường như đã phản ánh vào giá. Vậy lý giải như nào cho đợt tăng giá nhanh và mạnh trong đầu năm 2018?

Sau khi QĐ 60 được đi vào thực hiện trong đó có quy định “đất dân cư xây dựng mới không được tách thửa” quỹ đất có thể phân lô bán nền ở Quận 9 và nhiều khu vực khác của HCM gần như cạn kiệt. Quan sát các tay to về đất nền phân lô ở Quận 9 sẽ thấy đang có sự dịch chuyển đồng loạt. Đứng đầu là V.N. chuyển sang Bình Dương, Bắc Ninh. C.L. ra Phú Quốc, T.D. thoát xác thành S.B. chuyển sang thị trường Đồng Nai và Bình Thuận, H.K., A.P, V.X. và nhiều “ít to” khác… sau khi vướng pháp lý, không binh được đành phải “nhả xương” rời bỏ Quận 9 - một thời màu mỡ để về Cà Mau, Trảng Bom, Vũng Tàu...



Nếu có, chỉ còn T.H. là đủ sức bám trụ Q9 nhờ quỹ đất tích lũy và mối quan hệ sâu rộng với chính quyền địa phương. Hiện tượng khan hiếm nguồn cung khiến cho hành động mua hàng trở nên quyết liệt hơn. Đặc biệt là sau 2017, nhiều tài khoản của dân đầu tư được nhân “bằng lần” nhờ vào chứng khoán và tiền ảo, thì việc chuyển dịch kênh đầu tư (và trú ẩn) vào BĐS cũng càng mạnh bạo. Sau vụ cháy chung cư Carina, điệp khúc “nổi lửa lên đi” liên tục được báo chí truyền thông định hướng, đất nền càng có cớ tăng nhanh.

Thiệt thòi nhất có lẽ vẫn là những người ngoài ngành, muốn tìm đất định cư. Là những đối tượng ít kinh nghiệm nhất, phản xạ chậm nhất, ít thời gian tìm hiểu nhất và cuối cùng, họ thường phải mua với giá cao nhất! (mà chưa chắc chuẩn pháp lý)

Tuy nhiên, đó cũng chỉ là dựa trên kết quả để đưa ra lý do. Thị trường luôn có lý lẽ riêng của nó, nhất là thị trường đất nền, vốn phụ thuộc quá nhiều vào chính sách hành chính, đôi khi can thiệp một cách thô bạo của cơ quan có thẩm quyền. Nếu không phải là tay to có thể lobby chính sách thì ngay cả dân chơi chuyên nghiệp cũng chẳng biết được các thầy sẽ chia cho mình quân bài nào.

Dự đoán chỉ là một phần của cuộc chơi, phần còn lại - quan trọng hơn - là cách bạn ứng xử với xu thế thị trường. Khác với 2007, nhà đầu tư thứ cấp đã khôn ngoan và nhiều kinh nghiệm hơn, lượng tiền mặt nhiều và ít dùng đòn bẩy hơn. Thế nên dù đã lặng sóng, nhưng việc bán tháo sẽ khó xảy ra, đất nền Q9 nói riêng và TP.HCM nói chung tuy dư địa tăng trong ngắn hạn không còn nhưng nói giảm giá đồng loạt là ít có cơ sở.

Thường thì qua đỉnh mới biết đó là đỉnh, và cũng chưa ai dám chắc đất nền Q9 đã đạt đỉnh. Lúc này đối với dân đầu tư chuyên nghiệp, Quận 9 như một miếng “gân gà”, nhai thì dai mà bỏ thì tiếc. Nhưng đối với người dân mua để ở hoặc nhà đầu tư dài hạn thì khác. Có một điều mà tôi có thể chắc chắn rằng: Ngay lúc này, tại Q9, nếu cần định cư hay đầu tư dài hạn, BẠN CÓ QUYỀN CHỌN LỰA! Với việc thắt chặt tín dụng sắp tới và sự tăng giá quá nhanh trước đây, thị trường cần một chút điều chỉnh.

Đồng thời, cùng với chu kỳ của ngành, khi những cơn mưa đầu tiên đổ xuống, cả thành phố bì bõm trong nước, dân môi giới BĐS bắt đầu hòa chung nhịp điệu với dân broker chứng khoán “Sell in May, and go away!”. Thật vậy, mùa mưa bắt đầu, mọi giao dịch liên quan đến đất nền đều chậm lại, trong nghề nói với nhau “đợi qua tháng cô hồn coi sao” là lúc mà chúng ta (ở giai đoạn này, cho tôi về phe các bạn được chứ?), những người tìm đất để ở, để tích lũy có thể chậm rãi xem xét tìm lô đất tốt. Không cớ gì phải vội vã khi người bán đang nhiều hơn người mua.

Vì rất nhiều bạn quan tâm nhắn hỏi, trong đó có nhiều người tỏ ra nóng vội nên tôi xin gửi vài nguyên tắc đầu tư dài hạn đất nền (hoặc định cư) cho các bạn không chuyên như sau:
• Xác định rõ mục đích và số vốn mình sẽ sử dụng: tích lũy tài sản, đầu tư dài hạn chờ giá lên, xây nhà trọ tạo dòng tiền, xây ở… việc này sẽ giúp bạn khoanh vùng khu vực cần mua. Bạn biết rồi đó, BĐS có câu: “Location, Location and Location!”



• Pháp lý chuẩn: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở, không có tranh chấp, cầm cố dân xã hội (mùa WC đến rồi), không chồng lấn ranh đất với các lô liền kề, không vướng quy hoạch, lộ giới… tránh mua bằng hợp đồng góp vốn hoặc mua trên giấy. (lần sau, tôi sẽ chi tiết 2 vụ việc tranh chấp quyền lợi mà tôi là người trực tiếp tham gia: một do nhà kề bên xây chồng ranh, một do người bán không thể tách thửa sang tên)

• Chọn Khu vực có tiện ích và dân cư: tránh việc mua một mảnh đất ở nơi đồng không mông quạnh, xây nhà trọ cũng không ai ở, trồng rau cũng chẳng đủ thời gian đến mà chăm
• Chọn Khu vực còn dư địa tăng: sẽ có khu đô thị mới, trường học bệnh viện đang xây, dân cư đang chuyển về, hạ tầng triển khai trong trung hạn…

• Dẫu đủ tiền mặt cũng nên vay một ít. Việc tham gia của ngân hàng vào giao dịch BĐS rất có lợi cho người mua. Tỉ lệ vay an toàn nên dưới 50% (mặc dầu tôi vẫn thường xuyên dùng 100% vốn vay để lướt sóng, nhưng đừng theo một gã đánh bạc). Đồng thời qua việc vay bạn sẽ hiểu được “lịch sử tín dụng” quan trọng như thế nào với dân kinh doanh.


• Có phương pháp định giá và tìm được lô đất giá tốt hơn thị trường. Ngoài các yếu tố trọng yếu như pháp lý, vị trị thì các yếu tố khác để cấu thành giá trị của một lô đất như: ngập nước, hướng, cột điện, ống cống trước nhà, hình dáng không cân đối, ngõ cụt, tóp hậu, phạm vị an toàn lưới điện, hành lang bảo vệ kênh rạch, đối diện nghĩa trang,… đều có phương pháp định giá và tỉ lệ tăng giảm chi tiết
• Khu vực mà mình thông thạo nhất, thở chung với hơi thở thị trường, dù tỉ suất lợi nhuận có thấp hơn vẫn là nơi đáng đầu tư nhất. Tránh mua quá xa, thằng nhà bên xây chồng lấn cũng không biết, giá đất tăng giảm cũng không hay

• Chậm rãi, chuẩn bị kỹ lưỡng, mua một lần

Bán đất bcr quận 9

Dự án đất nền do Singapore thiết kế, đất nền đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, không hạn chế về thời gian xây dựng
Dự án có các tiện ích đã đi vào hoạt động như: hồ bơi 1000m2, sân tennis, sân bắn súng sơn, nhà hàng dọc bờ sông, công viên dọc bờ sông, bến du thuyền, khu vui chơi cho trẻ em, …..
Đất nền có các diện tích từ 112m2, 120m2, 132m2, 189m2, 247m2, 355m2, …
Giá từ 8,5 triệu/m2(đối với biệt thự), 9,1 triệu/m2 (đối với nhà phố)
Chương trình chiết khấu lên đến 9,1% cho khách hàng trong tháng
Cần tiền bán nhanh mặt tiền trục chính, ngay cổng vào khu BCR. - Lô đất có vị trí tuyệt đẹp, trục đường chính, thuận tiện kinh doanh, mua bán. - DT: 14m x25m. Vuông vức. - Hướng đông nam, cực kỳ mát mẻ, trong lành. - Khu quy hoạch đồng
Ốp tường giả gỗ Một thử thách lớn cho gỗ, nhất là những mảng ốp, Nếu bạn dùng gỗ tự nhiên thì sẽ có các loại sàn như căm xe, giáng hương, chiu liu, cà chít, xoan đào, cao su… Điểm mạnh của sàn tự nhiên là bền màu, cho mùi hương đặc biệt nhưng điểm yếu là đắt đỏ và thường hay bị cong vênh khi
Đồ đồng phong thủy Cá chép bằng đồng thường được sử dụng ở nhiều, Trong phong thủy, thiềm thừ hay còn gọi là Cóc 3 chân được xem là biểu tượng rất may mắn, tượng trưng cho tài lộc và yên lành, là vật phẩm mang may mắn trong công việc làm ăn, sự bình an cho gia đạo. Nên mọi người thường hay dùng để

Như vậy, các bạn sẽ có một cái nhìn tổng quan hơn khi chọn lựa cho mình một loại hình đất nền để mua, đầu tư, hoặc để bán. Hiểu về Pháp lý các lọai đất chúng ta dễ dàng khi mua bán bất đông sản đặt biệt là đất nền. Dự án đó có sổ hồng, sổ đỏ hay không? Có tranh chấp, hay dính quy hoạch gì không?… vì đây là yếu tố Cực Kỳ Quan Trọng ảnh hưởng đến việc mua, bán, kiện tụng, lừa đảo… liên quan tới đất đai hiện nay.

Chúng tôi sẽ nói về quy trình, thủ tục từ đầu tới cuối để tạo thành một dự án đất nền, đất dự án. Từ đó các bạn sẽ xác định được có nên mua hay bán đất chưa có sổ hồng, sổ đỏ hay không?  Mỗi loại sẽ có một ưu và nhược điểm khác nhau, và tùy thuôc vào mỗi cá nhân sẽ có sự tính toán riêng cho mình.

Chúng tôi sẽ phân tích những ưu và nhược của các loại đất nền đó. Các bạn có thêm nhưng thông tin, kiến thức về pháp lý đất nền quận 9. Những địa điểm bạn nên đến để kiểm tra thông tin trước khi mua bán ở đâu? Những thông tin này rất có ích cho những người chưa mua, và cho những người đã mua hiểu rõ hơn về tình trạng pháp lý của các loại đất nền ở quận 9.

6. Giai đoạn chuyển mục đích sử dụng đất

Chủ Đầu tư, cá nhân phải làm đầu tiên nếu như mảnh đất đang là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm là chuyển mục đích sử dụng đất.

Chúng ta sẽ bắt đầu từ một ví dụ một mảnh đất nông nghiệp=> qua đất ở, diên tích đất khoản 2000 m2 nhé.

Bước 1:  Chủ đầu tư, hay cá nhân phải có sổ đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). ( điều này chắc chắn phải có rồi hehe)

Bước 2: Sau đó đến Phòng Tài Nguyên Môi Trường quận huyện nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (ở đây chúng ta đang chuyển từ nông nghiệp qua đất ở) bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sữ dụng đất + sổ đỏ. Thủ tục nộp này hết sức đơn giản. Và có quy trình và thời gian rõ ràng của từng khu vực.

Bước 3: Tiếp đó Phòng tài nguyên môi trường sẽ tiến hành quy trình như sau: nhận đơn + sổ đỏ => sẽ tiến hành đi xác minh thực địa ( xem đất này nằm ở đâu? Có tranh chấp hay không?) và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất có phù hợp hay không?



Bước 4: Sau đó, Phòng tài nguyên môi trường sẽ hướng dẫn cho chủ đầu tư, cá nhân đi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư, cá nhân sẽ liên hệ với chi cục thuế của quận huyện đó để đóng thuế và phải có giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế của chi cục thuế.

Bước 5: Chủ đầu tư, cá nhân sẽ nộp giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến phòng Tài Nguyên Môi Trường => Phòng tài nguyên môi trường sẽ trình lên ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sữ dụng đất từ đất nông nghiệp=> đất ở.

Bước 6: Khi ủy ban nhân dân cấp quận huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp qua đất ở. Phòng Tài Nguyên Môi Trường sẽ cập nhập, đăng ký biến động trên hệ thông quản lý => cấp giấy chứng nhận mới cho chủ đầu tư, cá nhân.

Bước 7: Từ đó chủ đầu tư, cá nhân có thể bán đất ở, hay làm những thủ tục phân lô, dự án, xây nhà … chúng ta có thể coi như cơ bản là xong giai đoạn đầu tiên của nguời bán, về chi tiết hơn mình sẽ phân tích trong từng loại sản phẩm như: đất phân lô, đất dự án…
Người mua xác minh pháp lý hiện tại của lô đất

Giai đoạn của Chủ Đầu tư, cá nhân có nhu cầu Mua đất nền phân lô, đất dự án, hay nhà… thì điều đầu tiên chúng ta cần làm là kiểm tra xem pháp lý của bất động sản đó như thế nào? Thật hay giả?

Bước 1: Yêu cầu người bán cung cấp cho mình một bản photo của sổ hồng, đỏ của lô đất đó. Hoặc cung cấp thông tin tình trạng pháp lý dự án đang ở đâu? Có thể đang trong quá trình xin chuyển mục đích? Đang xin hạ tầng? ( qua từng loại đất sẽ hiểu kỹ hơn)…

Bước 2: Kiểm tra thông tin bằng cách lên ủy ban nhân dân quận huyên, phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại quận, huyện có bất động sản đó, để kiểm tra. Ở đó sẽ có một phòng ban chuyên cung cấp thông tin về vị trí hiện trạng, pháp lý… liên quan đến lô đất.

7. Các loại đất nền ở quận 9

Điểm qua một số loại đất đang có trên thị trường bất động sản của quận 9 đang có như: đất phân lô ( đây đang là sản phẩm đã tạo nên độ nóng của thị trường trong thời gian qua), đất nền dự án, đất nông nghiệp, đất trông cây lâu năm… từ đây chúng ta sẽ đi sâu vào từng loại đất, cũng như pháp lý hình thành, sản phẩm cũng cũng như đánh giá qua rủi ro, cơ hội của từng loại sản phẩm này.

8. Những dự án đất phân lô quận 9

Dạo quanh hết khu vực quận 9 thì loại hình đất được mua bán nhiều nhất, sôi động nhất chính là đất nên phân lô. Đây loại đất được tách ra với diện tích 50-80 m2 với giá bán rất đa dạng. Cũng vì sự đa dang về diên tích, giá cả nên đây cũng là sự lựa chọn của rất nhiều cá nhân đang có mong muốn sở hữu bất động sản để đầu tư, hay chỉ là mua để ở. Cũng vì sự đa dạng đó nên pháp lý của loại hình này cũng khá đa dạng ở nhiều dự án. Tuy nhiên, nếu ta phân tích theo quá trình pháp lý chúng ta có thể hiểu rõ về loại hình đất phân lô này.



Quá trình phân lô đất nền

Tiếp theo phần Chủ đầu tư, cá nhân làm xong thủ tục chuyển mục đích sữ dụng đất ở trên. Chủ đầu tư, cá nhân đang muốn tách những thửa đất này ra các nền nhỏ với diện tích khoản 50-60 m2 cho những người khác.

Căn cứ để phân lô đất nền đang được áp dụng là Quyết định số 33 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có một số lưu ý:

+ Các loại không đươc quyền tách thửa như: Khu bảo tồn, nhà đất ở đã có thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi… có trong điều 3 của quyết định 33.

+ Các trường hợp được tách thửa ở quận 9 không nằm ở trên thì sẽ phải đảm bảo các điều kiện sau:

Đất ở: diện tích tối thiểu 80 m2, chiều rông mặt tiền không nhỏ hơn 5 m

Đất có nhà hiện hữu: Diện tích tối thiểu 50 m2, mặt tiền không nhỏ hơn 4 m2
 Chuẩn bị bộ hồ sơ xin tách thửa

+Đơn để nghị tách thửa

+Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp. Sau đó nộp cho văn phòng đăng ký đất đai ( VPĐK)

+ VPĐK sẽ làm các công việc ( Đo đạc địa chính để tách thửa => lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền=> cập nhập biến động vào hồ sơ địa chính=> trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.) điều này cũng gần như tương tư khi chúng ta xin đổi mục đích sử dụng đất vậy. Tuy nhiên, đây là đối với nhưng dự án đạt tiêu chuẩn không phải làm cơ sơ hạ tầng, điện nước, …thì quá trình sẽ rất đơn giản.
Tách thửa phải làm cơ sở hạ tầng

Đối với dự án phải làm cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước… chúng ta cũng sẽ phải đáp ứng được được mục 1, làm các bước thêm như sau:

+ Trước đó, chúng ta chưa nên làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dung đất trước. Như vậy sẽ làm giản được rất nhiều chi phí khi xin chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Xin

Tại sao là chúng tôi?

Bán đất bcr quận 9 Bán đất bcr quận 9 Bán đất bcr quận 9 Bán đất bcr quận 9 Bán đất bcr quận 9 Bán đất bcr quận 9